Các biện pháp trên được NHNN đặt ra với mục đích “siết” dòng vốn chảy vào lĩnh vực BĐS. Tuy vậy, vào thời khắc thị trường đang sốt nóng như bây chừ, nhiều người lo ngại BĐS vẫn thu hút lượng lớn vốn tín dụng khi tỷ lệ tín dụng trung, dài hạn dự kiến đến hết quý III/2018 có thể lên tới 53,2% tổng tín dụng.
BĐS hút vốn trung và dài hạn?
Ủy ban Giám sát tài chính nhà nước vừa ban bố thưa với nhận định, tăng trưởng tín dụng trong tháng đầu năm nay chững lại đốn do nhân tố mùa vụ. Cơ cấu tín dụng cũng đang ở xu hướng tăng tỷ trọng tín dụng ngắn hạn và tụ hội vào tín dụng tiêu dùng.
Trong đó tỷ lệ cho vay các ngành cụ thể như sau: công nghiệp, xây dựng 22,1%; hoạt động sinh sản sản phẩm vật chất và dịch vụ tự tiêu dùng của hộ gia đình 16,5%; nông lâm thủy sản 8%; kinh dinh BĐS và xây dựng 16,1%; tiêu dùng 18,3%.
Tính đến hết quý I vừa qua, tín dụng toàn hệ thống ước tăng khoảng 3,5% so với cuối năm 2017. Trong khi đó, cùng kỳ năm 2017, tỷ lệ này là 4,3%. Đáng chú ý, trong cả quý vừa qua, tín dụng ngắn hạn trong cả quý giảm (2,6%), còn tín dụng trung, dài hạn lại tăng (4,3%).
Điều đáng mừng là tỷ trọng tín dụng trung, dài hạn chiếm khoảng 53,2% tổng tín dụng (cuối năm 2017 là 52,8%) vì điều này cũng có nghĩa là dòng vốn bắt đầu chuyển hướng vào đầu tư và sản xuất. Tuy vậy, gần đây, khi thị trường BĐS sốt dẻo, tín dụng trung và dài hạn đột ngột tăng nhanh, làm dấy lên nghi ngại vốn nhà băng lại đang chảy vào lĩnh vực này?
Theo số liệu thống kê mới đây của NHNN chi nhánh Tp.HCM, tại thời điểm này, trong tổng dư nợ cho vay tín dụng, cho vay chính thức với lĩnh vực BĐS đã chiếm tỷ lệ 10,8%. Như vậy, cho vay BĐS tại Tp.HCM đã cao hơn dư nợ BĐS bình quân của cả nước khoảng 4,3%. Hơn nữa, ngoài cho vay chính thức, trên địa bàn còn có khoảng 28% số tiền vay can hệ đến BĐS nhưng dưới danh nghĩa các khoản vay tiêu dùng.
Theo ước tính, lĩnh vực tín dụng này sẽ tăng 65%, trong đó, cho vay với mục đích mua, tu chỉnh nhà ở tiếp chuyện chiếm tỷ trọng chính đồng thời cũng là lĩnh vực tăng trưởng mạnh nhất với 52,9%. Cho vay mua trang thiết bị gia đình cũng tăng khoảng 6,5%, chiếm 15,3% tỷ trọng. Trong khi đó, cho vay mua phương tiện đi lại chiếm 8,3% tỷ trọng, tăng khoảng 35,2%.
Một số chuyên gia tài chính cho rằng, người dân thường có nhu cầu vốn trung, dài hạn cho các hoạt động như vay dự án đầu tư tài sản nhất thiết, đầu tư xây dựng các dự án BĐS, vay mua nhà hoặc vay tiêu dùng… Do đó, nếu nguồn vốn tín dụng trung, dài hạn này dùng cho các dự án đầu tư tài sản một mực sẽ là dấu hiệu tích cực.
Nhưng trái lại, nếu nguồn vốn trên rót vào thực hiện các dự án mới, hoặc cho vay cá nhân chủ nghĩa mua nhà, sửa nhà… thì lại là dấu hiệu đáng lo ngại trong bối cảnh thị trường BĐS thời gian qua có dấu hiệu tăng nóng và còn tiềm ẩn rủi ro hình thành “bong bóng” mới.
Dư luận dấy lên lo ngại vốn tín dụng vẫn đổ vào BĐS qua "cửa sau"?. Ảnh: G. Miêu
“Chiếc bánh ngon” của nhà băng
Theo chuyên gia tài chính, TS Trương Huy Mai – RMIT, mặc dầu NHNN đã ra các chính sách siết cho vay BĐS nhưng kiên cố đây vẫn là lĩnh vực hút vốn nhiều.
Ngoài ra, tín dụng cho vay để xây dựng tạo ra BĐS, hoặc liên can đến BĐS cũng chiếm một khối lượng không nhỏ. mặc dầu thông tin về tỷ trọng cụ thể chưa được NHNN công bố nhưng việc liên tiếp đưa ra cảnh báo song song siết vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn, cho thấy cơ quan này cũng đang lo ngại rủi ro.
Bởi thực tiễn không nhà băng nào khước từ cho vay BĐS bởi lĩnh vực này có tài sản thế chấp, nhu cầu vốn lớn hơn nữa lãi suất cũng có thể cao hơn cho vay sản xuất kinh doanh, nhất là có thể "núp bóng" cho vay tiêu dùng. bởi vậy, chỉ cần có cơ hội, các ngân hàng chắc chắn sẽ tăng cho vay BĐS. Và một khi tiền chảy vào lĩnh vực này với lượng lớn thì cũng sẽ kéo giá BĐS tăng theo.
Chẳng hạn như thời khắc ngày nay, các ngân hàng đang khai triển dày đặc ưu đãi cho cá nhân chủ nghĩa vay mua nhà với lãi suất quyến rũ, chỉ từ 7%/năm, cam kết cho vay lên đến 80% giá trị tài sản đảm bảo trong vận hạn 20 năm. Đặc biệt, có nhiều nhà băng còn tung ra gói cho vay trị giá cả ngàn, thậm chí chục ngàn tỷ đồng và nhắm đến các đối tượng chính là người mua nhà. Rõ ràng, ưng chuẩn nhiều hình thức khác nhau, nguồn vốn nhà băng vẫn đang tiếp chảy vào lĩnh vực BĐS.
Để giảm thiểu rủi ro đối với hoạt động cho vay của các nhà băng, ngay từ đầu năm nay, NHNN đã ban hành văn bản yêu cầu các ngân hàng phải hạn chế tụ hội vốn cho vay vào lĩnh vực BĐS, xây dựng, cân đối nguồn vốn, sử dụng vốn để cho vay trung và dài hạn, đảm bảo khả năng thanh khoản.
song song, NHNN cũng nhắc các nhà băng cần kiểm soát tốt chất lượng tín dụng, nâng cao hiệu quả công tác xét duyệt hồ sơ, đặc biệt là các điều kiện vay vốn để hạn chế rủi ro nảy trong lĩnh vực vay tiêu dùng.
NHNN cũng yêu cầu các nhà băng phải giám sát chặt chịa việc dùng vốn, tránh việc nấp bóng cho vay tiêu dùng nhưng thực chất là để đầu tư, kinh dinh BĐS, chứng khoán. Động thái này cho thấy, NHNN đã bắt đầu chú ý đến việc siết cả hai đầu vốn đối với lĩnh vực BĐS.
Tuy nhiên, nếu quan sát trong vòng 5 năm gần đây thì giải pháp của NHNN vẫn chưa tạo ra sức ép đủ mạnh, bởi lẽ các lĩnh vực ưu tiên vẫn có lãi suất cho vay giảm liên tiếp dẫn đến các nhà băng vẫn thích chuyển vốn vào những lĩnh vực có lãi suất cao nhằm nâng cao lợi nhuận.
Chuyên gia kinh tế, TS. Lê Xuân Nghĩa cũng đưa ra cảnh báo, hiện đang xuất hiện một số ngân hàng “đẩy” tín dụng tiêu dùng (bao gồm cả tín dụng BĐS) sang công ty tài chính và điều này tiềm ẩn rủi ro rất lớn. Một chứng dẫn cụ thể là vào năm 1997, hàng loạt công ty tài chính (kể cả cho vay tiêu dùng lẫn cho vay BĐS) tại Trung Quốc và Thái Lan đã đổ bể. Do đó, NHNN cần sớm phải xem xét lại về mặt số liệu cho vay tiêu dùng.
Bên cạnh đó cũng cần phải định nghĩa đúng về cho vay tiêu dùng. Cụ thể, không nên xếp cho vay mua nhà vào cho vay tiêu dùng, vì thực ra đây là một khoản đầu tư, chứ không hẳn là khoản tiêu dùng. Riêng vay để sửa hoặc thuê nhà ở thì có thể xem xét xếp vào vay tiêu dùng.
"Về lâu dài, cần bóc tách cho vay mua nhà ra khỏi cho vay tiêu dùng để cơ quan quản lý dễ nhận mặt rủi ro hơn", ông Nghĩa đề xuất.
